南京市出台市场化租赁住房建设管理办法 规范与促进住房租赁市场健康发展

随着城市化进程加快和人口流动加剧，住房租赁需求持续增长，如何规范租赁住房建设、盘活存量资源、保障租户权益，成为城市治理的重要课题。南京市近日出台《南京市市场化租赁住房建设管理办法》（以下简称《办法》），从土地供应、建设标准、运营管理、政策支持等方面提出系统性举措，旨在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动住房租赁市场专业化、规模化、规范化发展。

一、明确适用范围，拓宽房源筹集渠道

《办法》适用于南京市行政区域内市场化租赁住房的规划、建设、供应、运营及监督管理。所谓市场化租赁住房，是指由市场主体投资建设或筹集，面向社会出租，租金水平由市场供求关系决定，并纳入统一监管的租赁住房。在房源筹集上，南京提出主要通过新增国有建设用地、利用集体经营性建设用地、盘活存量房屋、支持产业园区配套建设等多种方式，扩大租赁住房有效供给。特别强调在产业功能区、交通枢纽、高校周边等租赁需求集中区域优先布局，促进职住平衡。

二、规范建设标准，提升居住品质

《办法》对租赁住房的建设标准作出详细规定，要求新建租赁住房应做到户型设计合理、功能配套完善，鼓励提供30平方米左右的小户型独立空间，并配置基本生活设施。明确租赁住房应满足采光、通风、消防、抗震等安全要求，禁止将违法建筑、危房、非居住空间用作租赁住房。对于成套住房按间出租的，强调人均居住面积和居住人数限制，防止群租乱象。鼓励应用装配式建筑、绿色建筑技术，打造智慧化租赁社区，提升租户的居住体验。

Housing租赁企业在项目运营中需接入南京市住房租赁监管服务平台，实现房源核验、合同网签备案、租金监测等功能。租金定价应遵循公平原则，不得恶意哄抬租金或收取高额押金。

三、加强运营管理，保障租赁双方权益

运营管理方面，《办法》要求从事市场化租赁住房运营的企业应具备相应资质，按规定办理市场主体登记，并向房产管理部门备案。租赁企业应与承租人签订规范租赁合同，明确租金、押金、维修责任等条款。鼓励租赁企业推行“押金监管”“租金月付”等模式，降低租户资金压力。

《办法》还建立租金监测和发布机制，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金参考价，引导租金合理形成。对租金涨幅过快区域，可采取增加供应、约谈企业等措施稳定市场预期。强化信用管理，对违规代理、发布虚假房源、强制驱逐租户等行为纳入失信记录，实施联合惩戒。

四、加大政策支持，激发市场主体活力

为调动市场主体参与积极性，南京明确了一系列支持政策。土地方面，允许存量闲置土地改变用途用于租赁住房建设，五年内不改变用地主体和规划条件的，可按原用途使用。税收方面，符合条件的住房租赁企业可享受增值税、房产税等优惠。金融方面，鼓励金融机构向租赁住房项目提供长期低息贷款，支持发行租赁住房专项债券。对利用集体建设用地建设租赁住房的，可依法办理不动产登记，保障投资者合法权益。

五、强化监督管理，构建长效机制

《办法》强调市、区两级房产、规划、建设、消防等部门应建立联动监管机制，对租赁住房项目从规划许可、施工验收、运营管理实施全链条监督。对未经批准擅自改变租赁住房用途、违规分割出租、存在安全隐患拒不整改等行为，依法予以处罚。发挥行业协会作用，推进行业自律，制定租赁住房建设运营标准体系。

南京市住房保障和房产局相关负责人表示，此次《办法》的出台，标志着南京住房租赁市场进入规范化发展的新阶段。通过政府引导、市场运作、法治保障，将逐步形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁体系，让新市民、青年人等群体在城市中实现“住有所居、居有所安”。

随着《办法》落地实施，南京有望进一步激活住房租赁市场潜力，优化城市人口结构与空间布局，为其他城市提供可借鉴的经验。南京还将根据市场反馈不断完善配套细则，推动住房租赁与城市发展深度融合。